德信中国:重点布局一二线,逐步提升城市能级


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克里研究中心沉小玲,王卫文

[销售:销售增长率略低于前100名房地产企业的平均水平,并且年度目标完成压力不大。] 2019年上半年,迪克森中国实现了全口径合同销售金额218.1亿元,合同销售面积124.9万平方米。分别同比增长10.8%和3.6%,销售额增速略低于TOP100房地产企业平均增速11.84%。

《木材储存:积极扩大资源,提升城市能级优化区域布局》上半年,德馨中国新增土地储备156亿2400万元,新增土地建设面积2245800平方米。土地征用率为0.72。高于前100名平均值0.42,新增土地储备成本为6957元/平方米。新进入广州(房地产)、成都两市、广东、香港、澳门大湾区和成都城群的区域布局。[利润:房地产业务带动收入增长,盈利能力增强]2019年上半年,集团实现总收入35.18亿元,同比增长42.4%。收入增长主要是由于收入的增加,从目前的物业销售。总毛利润率为34.6%,净利润率为36.5%。【支付:债务水平持续优化,金融稳定健康】短期负债率较年末大幅上升至2.29,短期债务压力较小。公司现金短期负债率优化为2.05,与行业前100名平均水平基本持平。净负债率在2019继续下降至66.4%,财务状况稳定。

销售额:销售额增长略低于前100家公司的平均值

年度目标完成压力不大。销售增长率为10.8%,略低于前100名的平均水平。完成年度绩效目标的压力并不大。 2019年上半年,迪信中国实现全口径合同销售额218.1亿元,合同销售面积124.9万平方米,同比分别增长10.8%和3.6%。销售金额增速略低于百强房地产企业平均增速11.8%。合同平均销售价格上涨至17462元/平方米,主要是由于公司销售布局的调整导致项目价格上涨。半年度销售目标完成率为49.8%,比房地产百强企业平均水平高46.2%。根据公司最新披露数据,1-8月销售金额为290.3亿元,年度目标已完成66.3%。压力不大。

木材储备:有效扩展

提高城市水平以优化区域布局

土地销售的销售比率为0.72,高于TOP100的平均水平。它积极扩大区域布局,并新进入大湾区和成渝市集团。上半年,迪克森中国新增土壤储备156.24亿元,新增土地和水库面积224.58万平方米,土地购置销售比为0.72,明显高于TOP100平均水平0.42。新增土壤存储成本为6957元/平方米。上半年,公司仍然有足够的利润空间,仅为17462元/平方米。还值得注意的是,上半年,这些公司在成都和广州获得了土地,并进一步改善了其区域布局。他们在保持长三角的同时,积极扩大了大湾区和成渝两大城市群的布局。

着力调整企业土储布局,大幅度增加一二线城市拿地力度。根据企业公布的2018年及2019上半年企业确认的销售收入金额数据,德信中国确认收入项目主要以三四线城市为主,而与企业2018年及2019年上半年新增土储金额分布数据对比来看,企业明显加大了在高能级城市的布局。其中二线城市为企业重点布局区域,三四线布局逐步下降,上半年企业新增土储金额中,仅有26%来自于三四线城市,另外还在广州、上海(楼盘)两个一线城市分别拿下一幅土地。

土储资源充足,土地储备城市能级调整效果显现。截至2019年中企业共拥有土地储备1225.4万方,按照企业目前的开发节奏,足以满足企业3-4年发展需要。目前企业土储城市能级相较2018年末提升,其中一线城市土储建面占比为1.7%,布局包括广州、上海两城;二线城市占比相较2018年末提升12.5个百分点达40.0%,其中杭州(楼盘)占比达29.6%;三四线城市占比58.3%,以温州(楼盘)、湖州(楼盘)、金华(楼盘)等长三角城市为主。

盈利:地产业务带动收入增长

盈利能力较好

物业销售规模扩张推动集团营收增长,商业物业租金收入同比上涨近4倍。2019年上半年集团实现总营收35.18亿元,同比增长42.4%,营收增长主要源于当期物业销售确认收入的增长,上半年集团物业开发收入34.73亿元,同比增长41.9%。另外值得关注的是上半年企业商业物业租金收入同比增长390.0%至0.27亿元,但由于整体规模较小,因此对企业营收增长贡献并不明显。

利润规模持续增长,毛利率优于TOP100平均水平。2019年上半年德信中国实现毛利润12.16亿元,同比增长47.5%,整体毛利率34.6%,优于TOP100企业平均水平。近年来企业毛利率水平呈现上升趋势,主要得益于企业对成本的管控以及项目溢价打造能力的提升。

盈利能力较好,上半年净利率高达36.5%。根据企业年中业绩数据计算,2019年中德信中国净利率高达36.5%,明显领先于行业平均水平,一方面由于企业本身对成本把控能力较强,并表项目利润率高,另一方面由于本期德信中国结转合联营利润7.79亿元,占企业税前利润的49.7%,这部分也对企业盈利水平提升起到重要影响。

偿债:持续优化债务,财务水平稳健

现金短债比相较年末大幅提升至2.29,短期债务压力较小。截止至2019年中,德信中国共持有现金75.78亿元,相较期初上升0.9亿元,但由于企业短期债务由期初的77.07亿元下降至33.16亿元,因此企业现金短债比得到了大幅度提升,优于TOP100及行业平均水平。长短债方面,上半年企业通过债务置换,累计偿还借款42.67亿元同时新增借款46.03亿元,将企业现金短债比优化至2.05,目前已基本与行业及TOP100平均水平持平。

净负债率持续下降至2019年中的66.4%,财务状况稳健。近几年企业降负债效果明显,尤其是上市之后,企业净负债率水平得到进一步优化,根据企业公告数据,截止至2019年中,企业的净负债率为66.4%,相比2018年末下降1.2个百分点,优于TOP100以及行业水平,债务水平稳健。

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(责任编辑:何一华 HN110)